Resumo Executivo
Para além do preço pedido: os impostos, as taxas e o novo imposto de compra para não residentes que definem quanto custa, de facto, uma casa na Madeira em 2026.
O Preço do Anúncio Não É o Preço Real
O número do anúncio é onde o orçamento começa, não onde termina. Entre imposto de transmissão, imposto do selo e honorários, o custo de adquirir uma casa na Madeira acrescenta tipicamente vários por cento ao preço.
Modele a estrutura completa antes de fazer proposta. Quem orçamenta apenas o valor de capa é quem se surpreende na escritura.
Os valores abaixo estão atualizados a meados de 2026 e servem de orientação, não de aconselhamento fiscal personalizado. As taxas mudam e a sua situação é específica — confirme com um advogado e um contabilista portugueses antes de avançar.
IMT: O Imposto de Transmissão
O IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) é o principal. Incide sobre o maior valor entre o preço de compra e o valor patrimonial tributário (VPT), e funciona de forma diferente consoante quem compra:
Para residentes fiscais em Portugal a comprar habitação, o IMT segue uma escala progressiva. A Madeira tem escalões próprios, cerca de 25% acima do continente — a habitação própria e permanente está isenta até cerca de 132.900 €, uma vantagem regional real em compras mais pequenas.
Para não residentes, 2026 introduziu uma taxa fixa de IMT de 7,5% sobre imóveis habitacionais (Decreto-Lei 97/2026), independentemente do valor. Pode ser revertida se passar a residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, ou se afetar a casa a arrendamento acessível de longa duração. O calendário exato ainda estava a estabilizar em meados de 2026, por isso verifique a posição atual.
Imposto do Selo e os Custos da Escritura
O Imposto do Selo sobre a compra é uma taxa fixa de 0,8% do preço ou VPT, paga na escritura.
Se recorrer a crédito habitação português, o Imposto do Selo aplica-se também ao empréstimo — cerca de 0,6% para prazos de cinco anos ou mais.
A escritura e o registo predial, tratados pelo balcão único Casa Pronta, rondam tipicamente os 375 € sem crédito até cerca de 700 € com crédito.
Para um não residente a pagar a pronto, só o IMT mais o Imposto do Selo aproximam-se de 8,3% do preço.
Os Honorários Profissionais
Honorários jurídicos: um advogado para a escritura é opcional mas fortemente recomendado, tipicamente 1%–1,5% do preço, ou um valor fixo. É quem faz a due diligence que o protege.
Comissão de mediação imobiliária: em Portugal é paga pelo vendedor, não pelo comprador — normalmente 4%–6% mais IVA. Entra na sua negociação, não no seu desembolso.
Uma vistoria pré-compra: não é obrigatória, mas no clima de maresia e humidade elevada da Madeira é dinheiro bem gasto.
O Que Paga Todos os Anos Depois
IMI (imposto municipal sobre imóveis): 0,3%–0,45% anual do VPT, definido por cada município. O Funchal aplica o mínimo de 0,3% em 2026.
AIMI (adicional ao IMI): apenas se o seu património habitacional em Portugal exceder 600.000 € por pessoa (1,2 M€ para um casal em tributação conjunta), aplicando-se então 0,7% e mais sobre o excesso.
Custos correntes: seguro, quotas de condomínio em apartamentos, utilities e uma reserva de manutenção dimensionada para o clima.
E Quando Vender
As mais-valias para não residentes já não são uma taxa fixa de 28%. Desde a reforma de 2023, os não residentes são tributados como residentes: 50% da mais-valia é considerada e tributada a taxas progressivas, e os não residentes não têm o reinvestimento em habitação própria. Guarde todas as faturas de obras — reduzem a mais-valia tributável.
Um Exemplo Rápido
Para uma casa de 400.000 € comprada por um não residente a pronto: cerca de 30.000 € de IMT (7,5%), 3.200 € de Imposto do Selo (0,8%), cerca de 700 € de escritura e registo, e digamos 4.000 €–6.000 € de honorários jurídicos. São cerca de 38.000 €–40.000 € por cima do preço — perto de 9,5%–10% — antes de mobiliário e setup. Conte com isso desde o início.
Conclusão
A Madeira pode ser um excelente sítio para ter casa, mas só se o orçamento for construído sobre o número real, tudo incluído. A mudança fiscal de 2026 para não residentes, em particular, recompensa quem planeia a residência e a estratégia de arrendamento de forma deliberada.
Se quer um modelo de aquisição limpo e detalhado para um imóvel concreto, podemos construí-lo consigo antes de fazer proposta.